첫 부동산 매매 일지 - 2 대출

오늘은 대출을 받은 과정을 기록해 보려고 한다.

계약서를 쓰고 부동산에서 소개받은 대출 상담사와 전화로 상담을 진행했다. 집 위치와 가격, 그리고 전년도 원천징수영수증을 전달했고, 생애최초이자 공동명의로 진행할 예정이라고 말했다.나는 6억 원 이상 9억 이하 주택이라 주택도시기금은 불가하였고, 시중은행을 통해 주택담보대출을 받아야 했다. 상담사는 초반에는 80%까지 대출이 가능하다고 했지만, 상담이 진행될수록 전액은 어렵다는 이야기를 들었다. 순간 당황했지만, 다행히 여유 자금을 조금 남겨둔 상태라 80%가 아니더라도 받을 수 있는 한 최대한 대출을 받아야 했다.

 

생애최초 대출이라고 해서 무조건 80% 전액이 나오는 건 아니다.
대출 한도는 소득, DSR(총부채원리금상환비율), 신용등급 등 여러 요소를 종합하고 심사하여 결정된다.
특히 DSR 규제가 강화되면서 소득 대비 빚 상환 능력을 엄격히 따지기 때문에, 소득이 충분하지 않으면 80%까지 대출이 안 나올 수도 있다.

 

🏠 생애최초 주택 구입 관련 대출 종류

1. 생애최초 주택 구입자금 대출 (주택도시기금)

• 대상: 생애 최초로 주택을 구입하는 무주택자
• 소득 기준: 부부 합산 연소득 7천만 원 이하 (신혼부부 8.5천만 원 이하)
• 주택 가격 제한: 6억 원 이하 (수도권 6억, 지방 5억 / 변동 가능)
• 금리: 연 2%대~4%대(소득·기간에 따라)
• 한도: 최대 2억 원(지역·소득·기간에 따라 다름)

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2. 생애최초 LTV 우대 대출 (시중은행)

• 내용: 생애 최초 주택 구입 시 LTV 한도를 최대 80%까지 확대
• 조건:
  • 무주택자
  • 부부 합산 소득 1억 원 이하 (신혼부부는 1.2억 원 이하)
  • 주택 가격 9억 원 이하
• 금리: 각 은행별 주택담보대출 금리 적용
• 특징: LTV 우대를 받지만, DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 여전히 적용됨

• 🏦 시중은행 우대 상품
  • 신혼부부 또는 청년(만 34세 이하)을 대상으로 LTV를 높여주거나(최대 80%)
    금리를 우대해 주는 자체 대출 상품
  • 주택도시기금이 아니라 은행 자체 자금이므로 금리·한도·조건이 은행마다 다름
  • DSR 규제는 동일하게 적용됨

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🏠 생애최초 주택 구입자 기준

1. 본인뿐 아니라 배우자도 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 함
   • 과거에 잠깐이라도 주택을 보유한 이력이 있으면 제외
   • 상속·증여로 취득한 주택을 즉시 처분한 경우 등 일부 예외 있음
2. 주택을 취득하는 시점에 무주택 세대여야 함
   • 주민등록상 세대원 전원이 무주택이어야 함
   • 부모님과 같은 세대일 경우, 부모님이 집을 소유하고 있으면 해당 안 됨
3. 주택 종류
   • 아파트뿐 아니라 단독·다가구·다세대·연립주택 포함
   • 오피스텔은 주택법상 주택이 아니지만, 전입해서 실제 거주하면 일부 대출에서는 주택으로 간주될 수 있음
4. 기타 조건 (대출·세금 혜택에 따라 달라짐)
   • 대출: 소득 요건, 주택 가격, 담보비율(LTV) 제한이 추가됨
   • 취득세 감면: 6억 이하 주택, 부부합산 소득 7천만 원 이하 등 조건 부과

 

상담해 주신 분은 **은행 팀장이었는데, 금리를 확인하더니 IBK기업은행을 추천해 주셨다. 내가 중소기업에 5년 이상 근무 중이라 우대금리를 받을 수 있었고, 그 덕분에 **은행보다 금리가 저렴했기 때문이다.

이후 기업은행 팀장님과 다시 상담을 진행했는데, 처음 계획했던 30년 원리금균등상환 방식으로는 예상보다 약 5,000만 원이 적게 나온다는 답을 들었다. 신용대출까지 고려했지만 무리라고 판단했고, 40년 만기 은행을 찾아보았다.

 

은행을 알아보는 날 40년 대출이 가능한 은행이 세 곳 있었는데, 그중 한 곳은 정부 규제로 30년으로 줄어버렸다. 다행히 다른 한 곳을 통해 진행할 수 있었고, 필요 서류 안내를 받은 뒤 3일간 준비하여 토요일에 카페에서 대출 팀장님을 만나 절차를 진행했다. 상담과 서류 작업 내내 팀장님이 매우 친절하게 도와주셔서 감사했고, 믿음이 갔다.

원래는 부동산에서 진행하기도 하지만, 내가 거래한 부동산이 쉬는 날이라 카페에서 만나게 되었다. 부동산 사장님께 받아야 하는 서류와 서명도 있었는데, 팀장님이 전날 직접 부동산에 들러 모두 받아오셨다고 했다.

 

채무자는 나로 하고, 남자친구는 담보제공자로 서류를 준비하였다. 공동명의로 소득을 합산해 대출을 받기 위해서 이미 혼인신고를 하였고 그에 따라 필요한 서류들을 준비했다. 필요서류는 은행마다 달라서 대출 팀장님이 알려주시는데 내가 준비한 서류는 아래와 같다.

 

📃대출 준비 서류

채무자

• 인감증명서 2통 - 최초 등록시에는 본인 관할 주민센터에서 등록해야 함. 발급은 어디서나 가능
• 인감도장
• 신분증 사본
• 주민등록 등본, 원본초본(주소변동이력 포함)
• 가족관계증명서(상세)
• 자격득실 확인서(1577-1000)
• 재직증명서
• 원천징수영수증(2년분)
• 매수계약서 사본
• 전입세대확인서 - 매수계약서 들고 주민센터에 가면 발급해 줌

담보제공자

• 인감증명서 2통
• 인감도장
• 신분증 사본
• 주민등록 등본, 원본초본(주소변동이력 포함)
• 자격득실확인서 (1577-1000)
• 재직증명서
• 원천징수 영수증(2년분)

 

토요일에 서류에 사인을 마쳤고, 팀장님이 월요일에 바로 접수해 주셨다. 그리고 이틀 뒤 대출 심사 완료 카톡을 받았다. 

 

카톡을 받고 며칠 뒤 갑자기 6.27 대출 규제가 나왔다. 어차피 우리는 소득 때문에 6억까지 대출이 불가능한 상황이라 관련이 없는 사항이었다. 다만 비싼 집을 매매하려고 하거나 소득이 높은 사람들에게는 불리한 규제인 것 같았다.

 

아무튼 이제 잔금일을 기다리며 알아 본 법무사, 인테리어, 이사업체 후기들도 천천히 남겨야겠다.